生活中，很多人发现原本属于夫妻共有的房屋被另一方擅自出卖，这种情况该如何维权？购房合同是否有效？房屋能否追回？又该如何向无权处分人索赔呢？一千镑小刘将从以下几个方面帮助大家了解此类案件。

　　

　　夫妻共有房产

　　

　　夫妻婚姻关系存续期间取得的财产，包括不动产和动产，未约定其他财产制的，夫妻双方对共有物不分份额地共同享有权利并承担义务。 

　　因此，处分共有房产时，夫妻没有另外约定的，须经双方同意，方可处分。否则，属于无权处分。 

　　例外：《婚姻法解释（一）》第17条规定，夫妻彼此享有“钥匙权”，因日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方有权独立决定，无需他方同意（房产处分不属于日常生活需要）。 

　　

　　遭遇无权处分，你该怎么办？

　　

　　《婚姻法解释（三）》第11条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

　　

　　此条款就是我们常说的 “善意取得制度” 

　　用“普通话”解释就是，符合善意取得的买房人，可以合法取得经无权处分的房屋。 

　　

　　善意取得五步走 

　　

　　1

　　

　　不动产登记簿出现权属登记错误 

　　不动产登记簿权属登记错误≠房产证权属登记错误，房产证的公信力不足以支撑善意取得。 

　　例如，夫妻共同房产只登记在其中一人名下。 

　　

2

　　不动产的登记名义人以自己的名义对该不动产实施无权处分 

　　例如，不动产登记簿中只登记夫妻中一人，此人对该房产擅自出售 

　　

3

　　买受人于买受时为善意 

　　注意：要求买受人在完成不动产物权转移登记之时为善意，既不知道转让人无权处分，也对不知情无重大过失 

　　（夫妻另一方主张不构成善意取得的，应承担举证证明责任） 

　　

4

　　出卖人以合理的价格出售 

　　注意：以不合理的对价或无偿的赠与、继承行为取得房产的不属于善意取得 

　　

5

　　已经为受让人办理完毕不动产过户登记 

　　注意：不动产所有权善意取得，以登记为生效要件 

　　

6

　　1~5全部符合，买受人构成善意取得，夫妻另一方无法追回房产，只能在离婚时请求擅自出卖人对无权处分行为造成的损失进行赔偿。 

　　

　　活学活用，下面哪种情形可能构成善意取得 

　　

一

夫妻共有房产，不动产登记簿上登记的权利人为夫妻双方，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同

二

夫妻共有房产，不动产登记簿上登记的权利人为夫妻一方，此登记人与第三人签订房屋买卖合同

三

夫妻共有房产，不动产登记薄上登记的权利人为夫妻一方，非登记人与第三人签订房屋买卖合同

　　答案来啦  

　　

　　只有第二种情形在出现夫妻一方擅自出卖共有房屋时可以使用善意取得制度，符合善意取得的，夫妻另一方无法追回房屋；不符合善意取得的，此次房屋买卖无效，房屋可被追回。 

　　其他两种情况，因无权处分导致此次买卖无效，房屋可被追回。 

　　房屋被追回后，买受人有权依据房屋买卖合同要求出卖人承担相应的违约责任。 

　　

　　

 

　　无权处分是什么？ 

　　

　　《物权法》第97条规定，擅自对共有物进行法律处分，如出卖、抵押等，构成无权处分，转接到善意取得制度。 

　　注意：无权处分不影响合同的效力，若无其他效力瑕疵，合同有效，若买受人无法构成善意取得，可依据房屋买卖合同向出卖人要求违约损害赔偿。