在法院的执行案件中，执行法官主要任务就是查控被执行人名下的财产，及时兑现申请执行人的胜诉权益。司法实践中，查控房屋是常见的方式之一，然而有时却会碰到不动产登记簿权利人与实际权利人不一致的情况。有的是案外人主张登记在被执行人名下房屋归自己所有，申请排除强制执行，有的则是申请人主张登记在第三人名下房屋为被执行人所有，要求法院强制执行。

那么，如果房产登记名实不符，法院在实践中是如何考量和执行的？本期【你问我答】，由北京市房山区人民法院的法官为大家解读其中的法律规定。

问：被执行人购买的尚在开发商名下的预售商品房，能否采取强制措施？

答：商品房买卖通常需要依次经历以下六个阶段：房屋在建、取得预售许可证、网签备案或预告登记、房屋竣工、房屋权属初始登记即开发商确权登记、业主所有权转移登记。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》），下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

虽然预查封的房屋所有权尚不属于被执行人，但是被执行人享有的并非是一般的债权请求权，而是物权期待权，即能够期待在支付购房款后取得房屋产权证。对于预查封是否等同于查封的问题，最高人民法院曾在判决中指出，只有房屋完成本登记，被执行人取得物权，预查封转为正式查封后，才能进行拍卖、变卖、折价。这也说明，预查封房屋是否最终归属于被执行人还存在不确定性，只有在预查封转为查封的前提下，法院才可以处置。

问：被执行人因继承、生效判决等方式取得房屋所有权但尚未办理移转登记，能否强制执行？

答：根据民法典规定，物权可以通过法定继承、生效法律文书、征收等法律行为之外的事实因素发生变动。此种物权变动方式统称为非基于法律行为的物权变动，此时，即使未办理登记，也取得不动产所有权。

例如，在离婚诉讼中，法院将登记在男方名下的房屋判归女方，判决生效后，双方一直未办理房屋产权过户登记手续。后女方因债务纠纷被债权人申请强制执行，此时该房屋根据《通知》第8条的规定，法院在向登记部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书后，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续，法院就可以办理查封登记。

问：案外人借名买房，能否强制执行？

答：借名买房，顾名思义就是借他人的名义买房，借名人实际出资，但房屋登记在出借人名下。

在此情形下，需要审查借名买房的合同是否有效，如果案外人是基于逃避债务、规避税收、违规购买政策性保障住房等违法原因借名买房，存在损害国家利益或社会公共利益的情形，借名买房行为会被认定为无效，此时，案外人不能排除强制执行。案外人与被执行人之间的纠纷，可以通过另行起诉的方式要求返还购房款，赔偿损失。

如果合同认定为有效，则需要审查案外人是否是真实权利人。法院会综合考虑购房款的支付、占用使用期间物业水电费的缴纳等因素，来确定案外人是否享有实际权利。

问：房产登记在被执行人名下但属于夫妻共有，能否查封处置？

答：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编解释（一）》规定，由一方婚前承租，婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。同时，一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下，除离婚时双方另有规定，原则上可以认定该不动产归登记一方，但是，双方婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分，应认定为夫妻共同财产。据此可以看出，登记不是判断房屋是否属于夫妻共同财产的唯一标准，还要看实际是否夫妻共同出资以及夫妻之间的真实约定。

对于夫妻共同财产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第12条，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结。共有人对此不能提出异议，但可以提出协议分割或者析产诉讼来确定被执行人享有的份额，同时需要注意的是，共有人仅享有提起析产诉讼的权利，这并不妨碍法院执行的进程，即夫妻共有房产在无法分割的情况下法院可以不用析产直接执行，执行的份额，按照被执行人的出资额来确定，无法确定的，等额均分，执行二分之一份额。

（法治日报讯 记者徐伟伦，法治日报通讯员 张晓婷，来源：法治网）

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